梁翌豪的部落格

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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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  在一線城市率領下，9月主要城市的房地產市場上演今年3月以來的新一輪瘋狂行情。

  "一線、接著二線城市房價上漲的態勢同1980年代末的日本泡沫經濟的高地價、房價何其相似！但日本的泡沫破裂瞭。警惕前車之鑒！"9月24日，萬科董事會主席王石在評論"房價重現暴漲"時警告說。

  同策研究機構總監張宏偉指出，北京、深圳等地出現多個日光盤，基本已將2013年的"金九"坐實，而成交量的上升一般會推動價格上揚，開發商對後市價格走勢樂觀房屋二胎免費估貸，提價意願明顯。上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉也認為，從9月份的市場行情來看，房價漲勢仍在繼續。

  鏈傢地產分析師張旭表示，8月以來多個核心城市拍出高地價地塊，顯示房企對核心城市市場的信心明顯恢復，一線城市以及經濟較為發達的二三線城市土地市場將會更加活躍，也會對後市的價格走勢產生刺激。"從政策基調和市場環境看，全國范圍內房價的上行趨勢難以改變。"張旭說。

  鄭紅玉認為，房價逆轉將增大調控壓力。如果9-12月環比漲幅繼續擴大，則國傢層面有可能下發新的文件，強調各項調控措施，甚至增加新的調控內容。因此，接下來的價格走勢，值得密切關註。首先要關註9-10兩個月的住宅成交量，如果量反彈的力度大，則房價上漲沖動能會有所增強。

  21世紀不動產集團市場總監桑豫峰認為，目前樓市的非理性情緒正在蔓延，這時需要來自政府的權威表態，但不能是過去那種空泛的喊話，而是要傳達出明確的政策信號，哪怕是正在醞釀的調控政策，比如房地產長效機制，也可以提前釋放若幹信息，讓局部瘋狂的樓市穩定下來。

  張旭則指出，8月以來房價多個指數均出現反彈，顯示國五條對市場的影響已經有所減弱。但由於中央政府對房地產行業定調以穩定為主，再加上地方政府對土地出讓金以及相關房地產稅收的依賴較強，推出力度較大的房地產調控政策的可能性較小。

  業內人士分析認為，新一屆政府對房地產的思路正在轉向市場化，從以限購限貸限價為核心、抑制需求轉向放開直接融資，增加供應。而地方政府表態也有差異，房價上漲較快的地區如鄭州等政策有所收緊，而樓市遭遇下挫的城市如溫州等，限購政策有所放松。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，樓市呈周期性波動，調控重在於調節供求，而金融信貸是最核心工具。之前的常規做法是：開發貸與個人房貸同松同緊。他認為，合理做法應是：房價上漲期，緊個人貸(抑需求)，松開發貸(增供應)。房價降溫期，則反之。

  他表示不必再出新的限制性調控政策，因為流動性收緊會對樓市成交和價格造成影響，這正是市場化調節的一部分。受流動性收緊影響，8月末至今多地房貸額度趨緊，部分銀行已暫停房貸發放。

  世聯地產研究總監吳志輝也認為，個人住房貸款加權利率溫和上升，對樓市有一定的負面影響。8月末以來房貸趨緊並非行業調控加劇，而是部分銀行分支機構逐利的市場行為所致。利率市場化推進下，信貸整體向收益更高的小微貸款傾斜，加上部分銀行上半年房貸投放過多，下半年進行結構調整，導致個別銀行分支機構暫停房貸發放。

  "僅此一項，便足以對開發商資金鏈產生較大影響，"多位開發商高管人士向本報記者指出，個貸和首付款項已成為開發企業最為重要的資金來源，如果個貸收緊，開發商必會受到影響。目前已有多個新房項目感受到個貸收緊的壓力。

  萬科董秘譚華傑對本報記者指出，調控思路已經轉變，更多是通過放行融資渠道、改革土地制度增加供應。

  征收持有環節的房產稅、地方與中央的分稅制改革，是另一項市場化調控手段。"今年、明年會繼續擴大房產稅試點，2015年後將全面鋪開，"接近決策層的人士向本報記者透露，房產稅會部分地取代"土地財政"，而土地出讓金收入可能會更多由中央來重新分配。

  桑豫峰等還提醒四處高價拿地的開發商和無端跳漲的二手房業主，當市場情緒集體失控時，風險也會不知不覺來臨。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08372431757.shtml

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